Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять - Константин Исаков

Такой отель вряд ли будет приносить деньги или когданибудь окупит инвестиции. Но владелец и не ставит таких задач. Если его приобретение находится в правильном месте, то этот актив будет просто расти в цене. Австрийцы говорят, что подобная недвижимость обладает «окольной рентабельностью».

Свой или чужой?

Чем привередливей покупатель, чем дотошней он отбирает отель, тем сложнее ему подобрать идеальный вариант. В большинстве случаев такой покупатель будет разочарован. Ему вряд ли удастся найти среди альпийских долин идеальную комбинацию из современного здания, великолепного местоположения, достаточного для хорошего оборота количества номеров, энергичной и компетентной управляющей команды и, вдобавок ко всему, еще и бизнес с высокой рентабельностью.

Будущий владелец стремится руководствоваться либо своим субъективным вкусом («нравится – не нравится»), либо исключительно языком бухгалтерии («дебет – кредит»). К сожалению, эти критерии часто несовместимы. Существует простая закономерность: если покупатель руководствуется своими предпочтениями, т. е. критериями «хочу» и «нравится», то вряд ли стоит апеллировать к экономике, прибыльности или бухгалтерской отчетности. И, наоборот, если при подборе инвестиционного объекта основываться исключительно на цифрах, то придется забыть слово «нравится».

Но как покупать без этого волнующего слух и душу: «Мне нравится этот отель, я хочу его купить»? И стоит ли выключать «внутреннего бухгалтера»? И как быть, если найти идеальный объект для инвестиций никак не получается? Что ж, в этом случае придется идти на компромисс.

Если покупатель понимает различие между недвижимостью (здание, его расположение в привязке к инфраструктуре региона) и бизнесом, с ней связанным (концепция, управляющая компания, маркетинг), то ему значительно проще сделать выбор и приспособить чужой отель к собственной идее.

Действительно, в приобретении готового предприятия есть ряд положительных составляющих:

• уже кем-то выбранное место;

• здание, построенное с учетом архитектурной стилистики региона;

• состоявшийся и проверенный бизнес;

• сложившийся круг постоянных клиентов;

• налаженные связи с поставщиками;

• и, возможно, опытный персонал, готовый продолжить работу при новом владельце.

Для бескомпромиссных инвесторов, которые не готовы примириться с чужой идеей, всегда остается вариант строительства собственного отеля в соответствии со своими представлениями о прекрасном.

В таком созидательном процессе есть свои неоспоримые преимущества, когда покупатель сам:

• выбирает земельный участок;

• определяет размер здания и его архитектурный стиль;

• участвует в создании архитектурного проекта;

• реализует свою оригинальную концепцию, свои идеи и накопленный опыт;

• выбирает отделку и меблировку, сочетания материалов и цветовых оттенков;

• находит думающих, желающих работать сотрудников, воодушевляя их собственным энтузиазмом и мотивируя на достижение высоких результатов.

В обоих вариантах инвестору предстоит решить главный вопрос: что со всем этим он будет делать? Просто вложить деньги и устраниться от бизнеса в надежде, что тот и дальше будет двигаться по накатанным рельсам, не получится. Отель потребует много сил и времени, а персонал – постоянного внимания.

Трудные ответы на простые вопросы

Перед началом выбора объекта или площадки для его строительства инвестору все же желательно найти ответы на несколько простых вопросов:

• Какова цель будущей инвестиции?

• Каковы критерии отбора объектов?

• Как собственник собирается им управлять?

• Какие изменения он планирует произвести?

При кажущейся тривиальности вопросов и очевидности ответов на них и те и другие имеют важное значение, так как еще в начале определяют результат будущих изысканий. Можно сказать, что от степени продуманности и полноты ответов на эти вопросы будет зависеть, закончится ли поиск объекта удачей или полным разочарованием.

Даже начинающий предприниматель знает, что актив вдвойне хорош, если имеет потенциал для развития. И отель не исключение. Если здание, которое вы предполагаете купить, можно достроить, надстроить или еще как-то «расширить» площадь застройки хотя бы на 20–30 %, то такая недвижимость будет представлять, без сомнения, повышенный интерес. Безусловно, должны быть все разрешительные документы, которые позволяют такого рода переделки. Однако, чтобы правильно оценить потенциальные возможности недвижимости, не надо торопиться с окончательным решением о покупке. Лучше потратить несколько дней на то, чтобы внимательно изучить всю документацию.

Как-то к австрийскому инвестиционному консультанту из Нижней Австрии Йоханну Хабелеру обратился клиент из Восточной Европы, который собирался стать новым собственником отеля в долине Гаштайн. К моменту обращения за помощью в сопровождении сделки покупатель успел подписать предварительный договор на покупку и выплатил продавцу аванс. В первую очередь инвестора интересовала возможность расширить небольшое здание и таким образом в полтора раза увеличить количество номеров. В этом случае соотношение себестоимости номера и стоимости его последующей сдачи туристам оказывалась оптимальной для данного региона и сулила быстрый возврат инвестиций.

В задачи консультанта должны были войти: надзор за подготовкой проекта реконструкции существующего здания, организация всех ремонтных работ, а также подготовка, утверждение и надзор за строительством нового корпуса на соседнем земельном участке. «Я с удовольствием согласился, – рассказывает Йоханн Хабелер. – В свою очередь я попросил предоставить поэтажные планы здания, выписку из Земельной книги, кадастровый план земельного участка с отмеченными на нем коммуникациями, геодезический план и прочую техническую документацию».

Получив и изучив документы, консультант пришел в недоумение, а инвестор – в ужас. Оказалось, что на кадастровом плане здание было очерчено двумя коричневыми линиями, которые означали лавиноопасные участки. Иными словами, отель не только нельзя было перестраивать – к нему нельзя было пристроить даже собачью конуру. Он был настолько искусно вписан в прилегающий участок и склон, что, с одной стороны, находился вне опасной зоны, но, с другой стороны, был лишен всякого потенциала и возможности расширения. И ничего изменить было невозможно.

Г-ну Хабелеру пришлось отказаться от заманчивого предложения. А несостоявшемуся владельцу удалось дезавуировать сделку, хотя внесенную предоплату он так и не смог вернуть.

Земли разного цвета

В зависимости от характеристик, расположения и потенциального использования всем земельным участкам Австрии присвоен определенный цвет. Кстати, внесение участков по этому принципу в Земельный кадастр началось еще при императоре Франце I в 1817 г. Цвет характеризует степень и уровень опасности, которым может быть подвержен тот или иной земельный участок.

Например, зеленый цвет означает лесной массив, строительство в котором запрещено.

Черным отмечены участки, лежащие ниже уровня рек или озер, защищенные дамбами или такие, где уровень грунтовых вод подходит к поверхности земли слишком высоко. Таким образом, отмечаются зоны возможного затопления, что актуально для обширного бассейна Дуная. Конечно, в засушливое лето нечего опасаться. Но во время бурного таяния снега или весенних ливней, когда горные реки выходят из берегов и их уровень повышается на несколько метров, такие зоны превращаются в источник повышенной опасности.

Фиолетовый цвет свидетельствует о необходимости сохранения земель в их природном состоянии. Например, это относится к заливным лугам, т. е. областям естественного разлива рек.

Коричневым отмечают горные лавиноопасные участки, зоны камнепадов, схода селей и лавин. Несмотря на строгие правила кадастра, в таких зонах в альпийских областях Австрии и по сей день находятся тысячи жилых построек. Это относится преимущественно к недвижимости, построенной до 1975 г. – времени, когда законодательно были приняты строгие правила ограничения на использование земельных участков.

Желтым маркируют участки, где существует теоретическая возможность причинения ущерба жилым постройкам, но практически это маловероятно. Например, в результате возможного разлива рек. Строительство жилья в таких местах тем не менее разрешено, но требует возведения соответствующих защитных инженерных сооружений (дамб, насыпей и т. д.).